Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung bietet Ihnen die Möglichkeit, den Traum von Ihrem eigenen Zuhause zu verwirklichen. Das Darlehen ist zweckgebunden und kann für den Bau, den Kauf, die Modernisierung oder die Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung verwendet werden. Die Rückzahlung des Kredits erfolgt in monatlichen Raten, die aus Tilgung und Zinsen bestehen.
Die gängigste Darlehensform bei einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Bei dieser Art von Darlehen bleibt die monatliche Rate über die vereinbarte Zinsbindung konstant, was Ihnen Planungssicherheit gibt. Im Laufe der Zeit verändert sich die Zusammensetzung der Annuität (Rate). Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, während der Tilgungsanteil geringer ist. Diese Gewichtung ändert sich kontinuierlich, so dass der Tilgungsanteil monatlich steigt und der Zinsanteil entsprechend sinkt.

Wichtige Kriterien einer Bau- und Immobilienfinanzierung

1. Bonität: Vor der Genehmigung einer Baufinanzierung wird die Bonität des Kreditnehmers überprüft. Dabei fließen unter anderem die Einkommens- und Vermögenssituation in die Bewertung ein, und es wird eine Schufa-Auskunft eingeholt. Die Kreditwürdigkeit entscheidet über die Machbarkeit des Finanzierungswunsches.
2. Eigenkapital: Banken verlangen in der Regel einen bestimmten Anteil an Eigenkapital, um das Risiko der Baufinanzierung zu verringern. Der Einsatz von Eigenkapital ist empfehlenswert, um Kosten wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer oder Notarkosten decken zu können. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger sind in der Regel die Kreditkonditionen und desto leichter fällt es der Bank, die Finanzierung zu begleiten.
3. Zinsbindung: Beim Abschluss einer Baufinanzierung werden die Zins- und Rückzahlungskonditionen für einen festen Zeitraum (in der Regel 10 oder 15 Jahre) festgelegt. Dies bietet Planungssicherheit. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, sollte sich für eine längere Zinsbindung entscheiden. Am Ende der Zinsbindungsphase erfolgt die Anschlussfinanzierung über die verbleibende Restschuld zu den dann geltenden Konditionen, wobei eine neue Zinsbindung vereinbart wird. Dies kann auch bereits 2-5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden.
4. Tilgungssatz: Der Tilgungssatz wird beim Abschluss der Immobilienfinanzierung festgelegt. Er gibt an, wie viel jedes Jahr vom Kredit zurückgezahlt wird. Der Tilgungssatz hat eine große Auswirkung auf die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Je höher der anfängliche Tilgungssatz gewählt wird, desto schneller wird der Kredit zurückgezahlt. Zahlreiche Banken bieten zusätzlich einen Tilgungssatzwechsel an. Dies bedeutet, Sie können die Tilgung reduzieren oder erhöhen. Wenn Sie beispielsweise Nachwuchs erwarten, bietet sich eine Reduzierung an, da sich Ihr Gehalt verringert. Steigen Sie nach der Elternzeit wieder ins Berufsleben ein oder Sie haben eine Gehaltserhöhung bekommen, so können Sie die Tilgung erhöhen und damit die Gesamtlaufzeit verkürzen und die Zinskosten verringern.
5. Sicherheiten: Um eine Immobilienfinanzierung abzusichern, verlangen Kreditinstitute in der Regel Sicherheiten, wie beispielsweise eine Grundschuld auf der zu finanzierenden Immobilie. Die Immobilie dient der Bank somit als Absicherung, falls die Kreditraten nicht mehr gezahlt werden. Zusätzlich verlangen einige Banken eine Risiko­lebens­ver­si­che­rung des Kreditnehmers zur Absicherung im Todesfall.
6. Sondertilgung: Die meisten Banken bieten eine kostenfreie Sondertilgung an. Durch Sondertilgungen wird die Kreditlaufzeit verkürzt und die Zinskosten reduzieren sich. Üblicherweise kann einmal jährlich eine Sondertilgung vorgenommen werden. Bei den meisten Banken ist eine Sondertilgung von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme möglich, bei Bedarf kann diese auch bei einigen Banken erhöht werden.
7. Förderungen: Ihr Bauvorhaben kann möglicherweise durch verschiedene Programme, wie zum Beispiel KfW-Darlehen oder Wohnungsbauprämien, gefördert werden, sodass Sie staatliche Unterstützung erhalten.
8. Kreditlaufzeit: Die Gesamtlaufzeit einer Immobilienfinanzierung ist abhängig von der gewählten Tilgung. Ein wichtiger Aspekt bei der Wahl der Tilgung ist der Zeitplan: In vielen Fällen ist es wichtig, dass das Darlehen bis zum Eintritt in die Rente zurückgezahlt ist. Entsprechend ist der Tilgungssatz zu wählen. Durch den Einsatz von Sondertilgungen wird die Laufzeit verkürzt, so dass Sie schneller schuldenfrei sind.

Fazit

Viele Faktoren spielen eine wichtige Rolle bei einer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung. So entscheidet die Bonität des Kreditnehmers über die Machbarkeit der Finanzierung und die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals legt den Zinssatz für die gewählte Zinsbindung fest. Die anfängliche Tilgung bestimmt die Gesamtlaufzeit und etwaige Förderungen und Zuschüsse können die Finanzierung erleichtern.
Eine Immobilienfinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit, bei der viele Aspekte berücksichtigt werden müssen. Die Finanzierung soll bis zum Ende leistbar sein, so dass Sie ohne Sorgen auch im Alter in Ihrer Traumimmobilie leben können. Daher ist es wichtig, eine ausführliche Finanzplanung durchzuführen und möglichst viele Banken zu ver­gleichen.